Aidiyet, insanca yaşayabilmeyle orantılıdır…

Yaklaşık 5-6 yıl kadar önceydi.

İngiltere’de yaşayan, yakın bir akrabamın Kıbrıs’a ziyaretinde buluşmuştuk.

Sohbet içinde, ailesine, çocukların eklenmesi ile yaşadıkları evin kendilerine hacim olarak yetmediğini, bu yüzden yeni ve daha büyük bir ev almak zorunda kaldığını söylemişti.

Konuştuğumuz dönemde kendisi ve eşi 39 yaşındaydı. Biri özel sektörde, diğeri kamuda olmak üzere, çalışan pozisyonundaydı.

Yeni evleri için, çalıştıkları bankanın, o dönem hazırladığı ödeme planı ise, 30 yıla yayılmıştı.

İlk bakışta 39 yaşındaki birinin, 30 yıl ev borcu ödemesi, çok kabul edilir durmuyor.

İnsan ömrünü düşününce, bu kadar uzun dönemin, bir borca ipotek edilmesi, ilk bakışta, çok fazla görünüyor.

Düşündüğünüz zaman, genç sayılabilecek yaşta başladığınız bir borcu, neredeyse 70 yaşına kadar ödüyorsunuz.

Halbuki bu durum onlar için, ortalama gelirli bir aile olmalarına rağmen, hayatlarını olumsuz etkileyecek bir sorun değildi. Gelirlerinin bir kısmı, uzun gibi görünen ‘mortgage’ (uzun vadeli konut kredisi) ödemelerine gidecek dahi olsa, kalan gelirleri, hayatlarının diğer temel ihtiyaçları yanında, diğer tatil, hobi vs gibi diğer ihtiyaçlarından kendilerini mani etmiyordu.

***

Günümüzde, ‘mortgage’  konut ödeme sistemi Amerika başta olmak üzere, Avrupa’da en yaygın konut sahibi olma şekli.

Sistemin, 1950’lere uzanan bir geçmişi var. Çıkış yeri Amerika Birleşik Devletleri. 1930’larda yaşanan ‘Büyük Buhran’ sonrasında, yaşanan bankacılık krizi, işsizliğin artması, üç ile beş yıl arasında, kısa vadeli olan, konut kredilerin ödenememesi sonrasında, dar ve orta gelirli kesimin, konuta erişim olanaklarının zorlaşması, yeni bir sisteme ihtiyaç doğurdu. Bu dönemde konutun, amortisman (zaman içindeki değer kaybı) avantajları ve temel ihtiyaç oluşunun riski minimize eden faktörler olması, yeni, riski az ve çok daha uzun vadeyi kapsayan ‘mortgage’ sisteminin ana çıkış sebepleri olarak gösterilebilir.

***

Konut veya barınma bir insan için, birçok kaynakta, su, hava ve gıda gibi temel ihtiyaç olarak görülmekte.

Ülkemizde 1974’de yaşanan olaylar sonrasındaki ayrılma, güneye göç eden Rumların nüfus fazlalığı ile birlikte, geride bıraktıkları mülklerin boşta kalması ile bir müddet konuta erişimi çok kolay olmasını sağladı. Hemen hemen toplumun büyük kesimine,  bu yazının konusu olmadığı, ama hala toplumsal adalette yarattığı olumsuz etki açısından, irdelenmesi gerekliliğine inandığım bir şekilde, 1974 ve sonrasındaki süreçte, adaletli veya çoğunlukla adaletsiz bir şekilde başını sokacak bir ev veya fazlası verildi.

Zaman ilerlerken, nüfustaki büyüme ve beraberinde gelen konut ihtiyacı, konuta erişimdeki zorluk ve anomaliler, aslında çözülmesi gereken en önemli sorunlardan biri olmasına rağmen, toplumun genelini ilgilendiren, böylesi hayati bir konuda, hala daha gerekli düzenlemelerin yapılması ile ilgili bir çabadan çok uzakta olduğumuzu söylemeliyim.

***

Daha önceki yazılarımda da belirttim, tekrar edeyim, bir ülkede, her türlü hakkın önceliği, o ülkenin yurttaşlarının olmalıdır. Şartlar ve düzenlemeler de buna göre yapılmalıdır. Bizim ülkemizde ise, şartların anomalisi, Kıbrıslı Türkleri, bazı konularda 2. hatta üçüncü sıraya geriletmekte. Emlak ve konut sektörü de, bu örneklerden birisi.

Piyasadaki arz ve talep dengesini, o piyasanın iç dinamikleri belirlemesi gerekir. Eğer, piyasaya dıştan müdahale varsa, o piyasanın dengesi bozulmaya mahkumdur.

Bunun en yakın geçmişteki örneğini Girne bölgesinde gördük. Kıbrıslı Türklerin erişemeyeceği fiyatlara satılan arsalar, evler, daireler ve sonucunda plansızlığın acı faturası olarak, Girne’de vücut buldu.

Finans sisteminin önemi bu noktada öne çıkıyor. Paranın maliyeti,  Avrupa bölgesinde olmamıza rağmen bu kadar yüksek faiz oranları ile yaşamamız, hayatımızı oldukça zorlaştırıyor.

***

Devletin, özellikle, enflasyon, para politikası ve alım gücü istikrarı, gibi  bütünlüklü sistemin, yerel alıcılarını doğrudan etkileyen faktörleri üzerinde iyileştirici hamleler yapacak imkanları zorlaması şart.

Devlet Planlama Örgütü’nün verilerini incelediğiniz zaman şaşırtıcı şekilde, yerel sabit yatırımların yaklaşık  yüzde kırklık bir kesiminin konut sektöründe olduğunu görürsünüz.

Bu yatırımların sadece yerel talebe değil, yurt dışı alıcılarını da kapsadığı aşikar.

Ne yazık ki, yatırımlardaki bu oran büyük riskler taşımakta.

***

Konut ve inşaat sektörü hiçbir ekonomide lokomotif rolünde olmamalı olsa da, yan sektörleri ile birlikte düşünüldüğünde,  ekonomideki payı yadsınamaz.

Bizdeki durum ise, tümü ile izahı olmayan bir çılgınlık.

Bütün bu anomalileri aşmak için planlama, ihtiyaçtan öte, zorunluluktur.

Temel amaç, sınırlı olan ülke topraklarındaki konut arzının planlamasının, yerel nüfusla paralel organizesi ile konut sektörünün, ekonomide, geniş çaplı bir risk alanı olmaktan çıkararak, mevcut konut stokunun bir an evvel realize edilmesi olmalıdır. Bu konuda öncülük ise devleti yönetenlerindir.

Bir konutun  değeri, o konutun getirisi ile paranın gelecekteki ilişkisi arasındaki denge ile ölçülür.

Mevcut piyasa koşulları bu denge ile değerlendirildiğinde, konut fiyatlarının, olması gereken değerin yaklaşık yüzde otuz, altında olduğunu görmekteyiz.

Buna rağmen, yerli insanımızın konuta erişimde sıkıntılar yaşadığı açıkça görülmekte.

Bu sıkıntıların daha fazla, gelirin alım gücünün düşmesi ve vade sürelerindeki kısalıktan kaynaklandığını söyleyebiliriz.

***

Ülkemizde emlak fiyatlandırması döviz ile yapılmakta. Ortalama 80 m2, 2+1 bir dairenin fiyatı yaklaşık 41,000 STG karşılığı, 400,000 TL (dört yüz bin) . Bu miktarın % 25’i peşin olarak talep edilmekte. Geri kalan ise genelde 10 yıl vadeye yayılmakta. Bu durumda TL ile borçlanan birisinin aylık ödeme tutarı yaklaşık 5000 TL’ye denk geliyor. Sterlin olarak borçlansa ise aylık taksit tutarı 340 Sterlin civarında.

Yukarıdaki örnekte bahsettiğimiz ortalama, lüks olmayan bir konut.

Ülke gelir gerçekleri ortadayken, ortalama maaşla bir insan, bu vade ve faizlerle nasıl  konut sahibi olabilir?

Böyle bir olasılık, ancak anne, baba yardımı ile olur. Bu ise doğru bir yaklaşım değildir.

***

Morgage sisteminin uygulandığı ülkelerde genel kriter   yıllık maaşın 4 ile 5 katı kadar miktarın, 25 ile 30 yıl arasındaki vade ile riski minimize ederek, borç sahibinin bütçesi zorlanmadan,  borcundan kalan geliri ile insanca yaşayabileceği şartlarda kredi kullanması prensibidir.

Unutulmamalıdır ki bir insanın ülkesine aidiyeti, ülkesinde insanca yaşayabildiği orandadır.

Ülkemizde şartlar her yönden yaşanabilir olmaktan uzaklaşmaktadır.

İnsanımızın, insanca yaşayabileceği şartları yaratmak bu ülkenin yönetimine talip olanların sorumluluğudur.

Konut ve emlak sektörünün ekonominin içindeki payı tekrar gözden geçirilip, planlanması elzem olduğu kadar insanımızın konut edinme hakkındaki düzenlemeler de o kadar elzemdir.